Većina investitora do prvog sastanka sa arhitektom zna kakvu kuću želi, ali ne zna kojim redom se stvari dešavaju. To je normalno: proces ima mnogo dokumenata, nekoliko institucija i jasan redosled koji se ne preskače.
Ovaj tekst prolazi kroz put koji porodična kuća prelazi od prve ideje do useljenja. Cilj je da unapred znate šta se u kojoj fazi radi, šta je vaš deo posla i gde se najčešće gubi vreme.
Prvi razgovor i program
Prvi sastanak nije prezentacija, nego razgovor. Arhitekti su potrebni vaši odgovori: koliko ljudi živi u kući, kako izgleda običan radni dan, da li se radi od kuće, šta vam smeta u današnjem stanu, koliko se prostora koristi za goste. Iz toga nastaje program, to jest spisak prostorija sa okvirnim površinama i odnosima među njima.
Na istom sastanku treba otvoreno razgovarati i o budžetu i o roku. Kuća koja je projektovana za jedan iznos, a građena za drugi, najčešći je izvor razočaranja. Ako je ograničenje poznato od početka, odluke o gabaritu, konstrukciji i materijalima donose se u skladu s njim.
- Broj ukućana i njihove navike
- Spisak prostorija i okvirne površine
- Okvir ulaganja i željeni rok useljenja
- Stil i materijali koji vam se sviđaju (slike pomažu više od opisa)
Parcela i planska dokumentacija
Pre prve linije na papiru mora se znati šta se na parceli sme graditi. Zato se prikupljaju izvod iz lista nepokretnosti, kopija plana parcele i podaci iz važećeg planskog dokumenta, plana generalne ili detaljne regulacije. Iz njega se čitaju namena zemljišta, najveća dozvoljena spratnost, indeks zauzetosti, indeks izgrađenosti i građevinska linija.
Zvanični dokument koji sve to potvrđuje za konkretnu parcelu su lokacijski uslovi. Zahtev se podnosi nadležnom organu elektronskim putem, u okviru objedinjene procedure. Ako parcela ima neočekivanu obavezu, na primer zaštitni pojas, nagib terena ili infrastrukturu koja prolazi kroz nju, bolje je da to saznate pre nego što se projekat zacrta.
Teren se često precenjuje kao detalj. U praksi nagib, orijentacija i položaj priključaka (struja, voda, kanalizacija) bitno utiču na raspored kuće, pa je obilazak parcele sa arhitektom obavezan deo ove faze.
Idejno rešenje
Idejno rešenje je prva celovita slika kuće: osnove svih etaža, preseci, izgledi i volumen u okruženju. Ovde se rešavaju najvažnija pitanja: kako se ulazi u kuću, gde je dnevna zona u odnosu na dvorište i sunce, koliko je prostorija na spratu i kako se kreće kroz njih.
Normalno je da se rešenje menja. Najbolje je da se izmene dese ovde, jer ispravka u idejnom rešenju traje nekoliko dana, a ispravka u fazi izvođenja traje nedeljama i košta nekoliko puta više. Zato je dobra praksa da se sve što vas buni kaže odmah, na osnovama i 3D modelu, a ne na kraju.
Kada ste zadovoljni konceptom, idejno rešenje se potpisuje i postaje osnova za sve što sledi.
- Osnove svih etaža sa rasporedom prostorija
- Preseci i izgledi sa osnovnim materijalima
- 3D prikaz kuće u okruženju
- Provera usklađenosti sa lokacijskim uslovima
Projekat za građevinsku dozvolu (PGD)
PGD je tehnički deo posla. Čine ga projekat arhitekture, projekat konstrukcije i projekti instalacija (vodovod i kanalizacija, elektroinstalacije, termotehničke instalacije), kao i elaborat energetske efikasnosti. Zavisno od objekta traže se i dodatni elaborati, na primer iz zaštite od požara.
Ključna reč je koordinacija. Dobro je kada se arhitekta i konstruktor usaglašavaju na istom modelu, jer se tako vidi da li stub pada usred ulaza, da li vodovodna vertikala prolazi kroz spavaću sobu i da li sve stane u visine etaža. Koliziju koju tada uhvatite na ekranu, na gradilištu biste platili kao izmenu.
Svaki deo projekta potpisuje odgovorni projektant sa odgovarajućom licencom, a glavni projektant overava celinu.
- Projekat arhitekture sa osnovama, presecima, izgledima i detaljima
- Projekat konstrukcije sa statičkim proračunom
- Projekti instalacija
- Elaborat energetske efikasnosti
Građevinska dozvola
Kompletan PGD podnosi se elektronski, kroz Centralnu evidenciju objedinjenih procedura (CEOP). Uz projekat idu dokazi o pravu na zemljištu, lokacijski uslovi i dokumenti o plaćenim taksama i naknadama. Investitor ovlašćuje projektanta punomoćjem da u njegovo ime vodi postupak, pa je dobro da punomoćje bude spremno na vreme.
Organ proverava formalnu ispravnost dokumentacije i usklađenost sa lokacijskim uslovima. Ako ima primedbi, one se dostavljaju elektronski i otklanjaju dopunom, bez ponovnog podnošenja celog zahteva. Rokove propisuje zakon, a u praksi zavise od kompletnosti dokumentacije i opterećenosti nadležnog organa, pa ih ne treba računati kao garantovane.
Po pravnosnažnosti dozvole prijavljuju se radovi, i tek tada se sme početi sa gradnjom.
Projekat za izvođenje, gradnja i upotrebna dozvola
Dozvola dozvoljava gradnju, ali sama po sebi ne govori izvođaču kako da je izvede. To radi projekat za izvođenje (PZI): detalji spojeva, stolarije, hidroizolacije, stepeništa, pozicije instalacija i specifikacija materijala. Iako se ne traži za dobijanje građevinske dozvole, PZI je najbolja zaštita od improvizacije na gradilištu i osnova za tačne ponude izvođača.
Tokom gradnje potreban je stručni nadzor, a arhitekta prati da se izvodi ono što je projektovano. Po završetku radova sledi tehnički pregled i, ako je sve usklađeno, upotrebna dozvola, bez koje se kuća ne može legalno koristiti ni upisati u katastar kao objekat u upotrebi.
Preporučujemo da se sve izmene u toku gradnje dogovore pisano i unesu u projekat izvedenog objekta, jer će vam ta dokumentacija trebati za upis, prodaju i svako buduće renoviranje.
Koliko traje projektovanje porodične kuće?
Trajanje zavisi od veličine i složenosti objekta, ali i od toga koliko brzo investitor donosi odluke. Idejno rešenje i PGD zajedno obično traju nekoliko meseci, a rokovi za lokacijske uslove i građevinsku dozvolu zavise od nadležnog organa i kompletnosti dokumentacije.
Da li mi je potreban arhitekta ako već imam gotov projekat sa interneta?
Takav projekat treba prilagoditi vašoj parceli i lokacijskim uslovima, a PGD mora izraditi i potpisati projektant sa licencom. U većini slučajeva prilagođavanje traje skoro koliko i novo projektovanje, a rezultat je kuća koja ne uzima u obzir sunce, nagib ni vaše navike.
Šta je razlika između idejnog rešenja i PGD-a?
Idejno rešenje pokazuje kako će kuća izgledati i funkcionisati, a PGD je tehnička dokumentacija po kojoj se izdaje građevinska dozvola. Idejno rešenje se menja lako, dok izmene PGD-a pogađaju sve ostale projekte.
Koliko izmena je moguće tokom projektovanja?
Izmene su najlakše u fazi idejnog rešenja. Posle odobrenog koncepta svaka veća izmena povlači usklađivanje konstrukcije i instalacija, pa je bolje da se obim izmena dogovori unapred, ugovorom.
Dobro vođen proces štedi više od dobrog izbora materijala
Kuća koja je dobro projektovana ne mora da bude veća ni skuplja, ali mora da bude promišljena pre nego što se prvi kamen položi. Najveću vrednost daju odluke u prve dve faze, program i idejno rešenje, jer se tada menja najlakše.
Ako planirate gradnju, krenite od parcele i razgovora o vašim navikama, a ne od fasade. U NOVARCH-u rado prođemo kroz sve faze sa vama i procenimo šta je realno za vašu lokaciju.
Planirate projekat?
Razgovarajmo o vašem prostoru i mogućim koracima.